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2018-05-19 13:00:16
综合南方日报等报道

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原标题:限价之后的深圳楼市充满怪象,楼市到底怎么了?

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

自从有了限价政策,各个城市的开发商真是群策群力,想破了脑袋,如何突破现有的禁锢,尽力多赚点钱。其他城市听说的方法,不外乎茶水费,精装修双合同,高价车位捆绑销售,但是深圳的开发商不愧是走在了改革的前沿,脑洞大开。

去年的几个豪宅盘率先开启售改租,封盘不卖,应该也是全国少有的了,其他城市应该还是做不到,毕竟情况不同,像深圳土地这么少,人口结构这么年轻化,未来潜力大的城市绝无仅有。

但昨天,宝能通过左手卖右手,市场价10万,他以6.6万的价格自己卖给自己公司,以此突破限价8万的方法,又开创了新思路,姚老板的手下真是敢于创新啊。要知道姚老板通过玩杠杆买万科股票三年时间赚了500亿,这样的跨界股神,巴菲特看了会沉默,索罗斯看了会流泪,宝能的手法,谁敢不服?

未来不知道会不会有别的楼盘效仿这样的方式。

看来,政策漏洞还需要补,住宅就应该规定,只允许卖给个人,不能卖给公司,特别是深圳这种住宅供给量有限的城市。

1

宝能左手倒右手规避限价

我昨天从业内得到消息,深圳宝能城56套住宅,总共6342.30平方米,以4.21亿的总价,打包卖给了一家公司,单价算下来是6.6万/平米。

住宅打包卖不多见,去年深圳打包卖的大都是商住公寓,人才安居集团买住宅毕竟是例外,宝能城打包卖给谁呢?叫深圳宝新实业有限公司,他的母公司新体育集团有限公司4月10日发了公告,拟收购宝能城56套住宅。

房企业内同行告诉樱桃,这家公司实际上就是宝能自己的公司,相当于宝能自己卖给了自己,左手倒右手,因为政府限价,宝能想卖高价卖不了,只能先卖给自己,把它转成二手房,以后再高价卖出去。

因为宝能城前期的二手房已经是八万多到10万一平米了。

而政府限价,新房要批到10万那是不可能的,能给你批8万/平米就不错了,因为必须参考历次开盘的价格,想超过2016年8月几乎不可能。

宝能按6.6万/平米的价格卖给自己的公司,最大程度的保证税费最少,话说回来,如果不是卖给自己的公司,怎么可能6.6万卖呢,至少也要卖8万啊是不是,不然谁会傻到有钱不赚。

我上午以购房者名义打电话问宝能城的销售人员,还有没有房卖,56套房是不是卖给了宝能自己,对方脱口而出说没有房了,承认是卖给了自己的公司。但后来下午再打电话过去问原因,对方就提防了,问我是不是媒体的,说不知道情况,幸好我有录音。

宝能城这个事情说明什么呢?上有政策,下有对策,为了突破限价的政策,为了利润最大化,开发商想破了脑袋,当然政府拿他也没办法,这就是钻了政策的漏洞,除非政府再出台限购政策堵住,不允许公司购买住宅,否则只要有利可图,哪怕税费高点,开发商还是会这么干。

据万科公司的人透露,最近刚处置掉公司在罗湖的一套房,480万的房子,光税收就交了80万。

但宝能肯定是算清了账本,卖给自己的公司,显然比卖给给消费者更赚。

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2

限价带来的问题

关于限价政策,我认为对中低端楼盘限价是应该的,这样保障了刚需和改善型需求,但对高价盘的限价就没必要了,与二手房的差价过大,明显是让富人占了便宜,富人有钱买15万一平的房子,你让他去买啊,何必限价10万让他白白得5万一平的好处。

虽然政府的出发点是好的,为了控制整体的均价,以至于不让大家恐慌,但对于实际买房而言没有什么意义。但限到现阶段,要中断对高价盘限价也是不可能的了,否则价格突然飙到天上去,谁也不敢承担这个后果。

确实是,往往我们很多政策在出台时,很难评估到结果,所以......

因为限价,深圳出现个什么情况呢,关内的豪宅盘,好地段的学位盘,开发商知道卖一个少一个,能不卖就想办法不卖。

4月9日,万科臻山府二期开盘,222套住宅,231、240㎡大户型,备案价约9.75万元/㎡,加上精装价格过10万,总价一套2000万起。有一个想买的粉丝告诉我,30分钟就抢光了。小区还剩下一栋,大概1.8万平米,现在可以卖18亿,万科不卖了,主动跟政府申请做人才租赁房。

很多人说,怎么深圳购买力那么强吗,几千万的房子,一下就抢完了,跟买白菜似的。

购买力只是一方面,但主要是价格差太明显了,诱惑太大了,如果我是周边的业主,我也会想办法去整一套啊,周边二手房豪宅都能卖到14万一平米,何况新房的价值比二手房大,我同事就住周边,零几年不到一万块买的房子,现在压根没什么还贷压力,这种人太多了,他们70后人有的已经两三套房,如果想赚这个差价,随便倒腾一下还不容易吗?

开发商早就看清了限价的问题,去年12月深业中城420套豪宅宣布转为长租公寓,深业集团副总裁董方在发布会上直言,是为了今后的升值考虑,把深业中城这么好的项目卖掉,赚钱的是你们业主,开发商换来钱很难再买到这么优质的项目,持有更有价值。

开发商假惺惺的跟政府申请人才公寓,号称响应政府号召,背后还不是因为限价怕卖亏了吗,因为政府只给批10万,开发商想卖15万卖不了,所以干脆不卖了。

还有深圳湾华润悦府2期,去年8月开盘,也是轰动一时,350套住宅,均价12万/平,1房106平总价1100-1523万,2房166平总价1875-2560万,3房225平总价2720-3650万。“2000人抢350套房”、“土豪们排队1公里”的文章刷爆朋友圈,最后公安只好抓造谣者平息了。但到底卖的火不火购房者其实都知道,就看你给喝茶费能不能买到就是了,因为还是买不到。

还有华润城3期,做好了样板房,迟迟不开盘,也不知道其中什么鬼。

龙华的金亨利二期也是捂盘两年一直不开盘,因为有四大名校之一,开发商想卖10万,政府只给批7万,所以干脆不卖,因为周边的新房也是屈指可数,开发商惜售的心态非常严重。

限价,让房价在数字上没涨,深圳做到了18连跌,但在供给上却反而带来了副作用,供给不升反降。所以深圳调控了2年了,房价还是较为坚挺,处于高位横盘状态,没有北京人民幸福跌了20%,因为我们的供给没有任何改善,反而在下降。

截至4月11日,商品房总共存量5.96万套,其中住宅可售存量只有2.5万套,不到一半,商业和办公楼和其他物业占了一半多。

今年明年我真的不知道供给量能有多少,因为没有地,靠的是旧改,要知道旧改遥遥无期,而棚改给的是回迁户,还有人才安居房,租赁房,跟商品房一毛钱关系没有。

所以我这个空头,面对深圳这个充满着人口红利的年轻城市,面对供给量毫无改善的现实,我真的很无奈,年前只能号召刚需入市了,毕竟不能耽误大家的机会。【关注微信公众号:樱桃大房子,获取我所有分析和观点】

3

三价合一后的市场

现在三价合一之后,情况怎么样呢?

今天我一个朋友告诉我,说中介给他发的信息,福田区竹子林的一个小区,114平米大三房,3楼,746万平米,单价6.5万/平米,低于市场价100万,让他去看房,但当他得知这房子不满2年,首套要交税84万,二套要交95万的税就吓到了,看也不想看,三价合一后,二手房税费增加的太恐怖了。

中介发给他小区挂的3套114平米房子的税费,首套和二套的税费,都是好几十万。

1、3楼,746万,税费首套84.2万,二套94.9万,主推。

2、7楼,800万,税费首套51.1万,二套62.6万。

3、16楼,880万, 税费首套73.4万,二套86万。

对于业主来说,虽然只报价了746万,相比第二个业主少了54万,但对于购房者而言,要付84.2万的税费,比第二套7楼的多出33万的税,所以算下来,并没有便宜太多,只便宜了21万,而且7楼比3楼更好,3楼便宜点也很正常。

三价合一后,二手房因为税费增加被冰冻了起来,所以购房者转向了新房,深圳的新房卖的更好了,二手房能不能降房价,我是这么看的,如果新房的供给量多,能够满足大家的购房需求,关外新房多些,那买家完全可以不去买二手房,那急于出手的业主就得降价,不降没人要。

但是新房如果不足,比如关内,没几个新房上市,关外又满足不了你的需求,那你只能买二手房,前面几个月买卖双方先博弈一下,对新增的税费,双方谈判,急于卖的业主让点利,但对买家来说,我担心不是很理想,跟三价合一之前比,购房的成本来说,占不到什么便宜。

眼下可以先观望三个月看看,如果无法撼动目前的格局,想进一步降价可能就没那么乐观了。

另外,下半年,深圳的豪宅标准应该会上调,减轻下税费,对二手房成交量会有帮助,以往每年都会上调一次,不然二手房税费太高了,购房者负担太重,毕竟新房总量还是太少了,深圳的成交量70%还是要依靠二手房的。

欢迎关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8),专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产涨跌的短周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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编辑: 黄叙浩
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